利回りについての考察

10年経過した物件の利回りが10％、15年経過した物件の利回りが15％という二つの案件がありますが、どちらが選択すべきか疑問ですね。

結論から言いますと、どちらも魅力的な物件であれば購入が望ましいです。しかし、どちらも手の届かない物件であれば、適していないと考えられます。

これには理由があります。前提条件や背景によって要素が大きく変動するためで、それによって物件の魅力や適否が個人の状況によって異なります。

たとえば、現金を持っているか、他に投資やビジネスを行っているかといった要因は重要です。これらを含めないと物件を適切に評価することはできません。しかし、評価の基準も考慮する必要があります。

飲食店を例に挙げると、3年で原価を回収する必要があるという話があります。これは実弟が約20年の飲食業で成功を収めているため、妥当な話と考えられます。

不動産においても同様に、利回りが3-5％のものがある中で、33％以上という物件が存在しないとは注目すべきです。土地と建物に分け、土地を完全な資産と見なし利回り計算から除外する考え方も一つのアプローチです。

また、リノベーションにより20％の利回りを達成する商品も存在します。こうした場合、リノベーション費用だけを考慮し、元々の貸し出し価格とリノベーション後の価格の差額でリノベーション費用が年50％以上で回収できれば実施するといった判断基準が私にあります。

これらの一般的でない視点を含む考え方は、十分な整理が必要であるのですが、期日までに間に合いませんでした。1月末までにはまとめた情報を提供する意向があります。もし不明点があれば、直接相談に乗ることも歓迎しています。